Ordinær generalforsamling i E/F Palermohus

Dato: 22-02-2018
Vedhæftet dokument: Beretning 2017 pdf/85kb

Vores administrator, Boligexperten A/S, har d.d. udsendt indkaldelsen til den kommende ordinære generalforsamling.

Ejere som har registreret sig med e- mailadresse, får indkaldelsen tilsendt via e- mail. Ejere der ikke har registreret sig, får indkaldelsen sendt med PostNord.

Alle dokumenter til generalforsamlingen, er tilgængeligt i WEB- Beboere.

Beretningen er desuden gengivet nedenfor:

 

"Bestyrelsens beretning for året 2017

Kære ejere i E/F Palermohus,

Bestyrelsen glæder sig til at kunne byde jer velkommen på foreningens ordinære generalforsamling, onsdag den 14. marts 2018 kl. 19:00.
På de følgende sider vil vi kort gennemgå nogle af de projekter, opgaver og udfordringer, vi har været igennem i 2017, samt de kommende projekter i 2018.

Året 2017 i E/F Palermohus.

Projekt altanrenovering:
På ejerforeningens ordinære generalforsamling den 29. marts 2016 fremlagde bestyrelsen et renoveringsprojekt for udvalgte renoveringskrævende altaner. Projektet blev godkendt og den senere ekstraordinære generalforsamling 30. august 2016, bekræftede også renoveringsprojektet.

I april måned 2017 gik renoveringsarbejdet så i gang. Ud af ejendommens ca. 300 altaner er der henover sommeren, gennemført et omfattende renoveringsarbejde, af forskellig karakter – afhængigt af den enkelte altans sundhedstilstand - på omkring 90 altaner. Nogle altaner har fået nyt altanværn, andre har fået udbedret skader på betonen, nogle har fået ny gulvplade i aluminium og andre har været den helt store omgang igennem, med både nyt altanværn, udbedring af skader på betonen og ny gulvplade i aluminium.
Med renoveringen er sundhedstilstanden på ejendommens altaner blevet markant forbedret.

For at sikre, at vores altaner altid er i så god stand som muligt og for at undgå, at eventuelle begyndende småskader får lov til at vokse sig større, skal der fremadrettet en gang årligt ske en visuel gennemgang fra terræn af altanerne. Denne visuelle gennemgang vil blive udført af Gaihede A/S i samarbejde med bestyrelsen.

Der skal påregnes løbende mindre pletvise reparationer af enkelte altaner. På den lange bane må påregnes, at der også skal gennemføres et renoveringsprojekt på resterende udvalgte altaner, forventeligt igen om 5 til 10 år.
Vi hensætter årligt et beløb på kr. 50.000 til eventuelle reparationer. Skulle vi have behov for et lån til et større renoveringsprojekt om 5-10 år, har vi formentlig muligheden, idet det nye lån bliver afdraget og delindfriet løbende af ejerne.

Renoveringsarbejdet blev desværre noget forsinket, primært grundet stor travlhed i byggebranchen. Forsinkelsen har ikke fået ekstra økonomiske omkostninger for ejerforeningen. Kontrakten indgået med Øens Murerfirma A/S, indeholdt en klausul om dagbod ved forsinkelse. Denne dagbod er konverteret til, at Øens Murerfirma skal udføre forskellige mindre reparationer på ejendommen, herunder bl.a. udskiftning af ca. 40 nedbrudte/udtjente skifersålbænke, primært til gadesiden, uden beregning.
De specifikke sålbænke der udskiftes bliver valgt ud fra kriteriet, hvilke der er i værst stand. Dette arbejde påbegyndes forventeligt primo marts måned 2018.

Vores gård led desværre lidt under den tunge kørsel med lifte, således at både belægning og beplantning tog skade. Når foråret kommer, vil der blive taget hånd om dette.

Ny vaskeriløsning:
Ved den ordinære generalforsamling i 2017 blev bestyrelsens forslag til en ny vaskeriløsning godkendt.
Firmaet Nortec A/S installerede i april måned så de nye vaskemaskiner og tørretumblere. Hvert vaskeri har nu 3 vaskemaskiner. (2 maskiner på 7 kg. og 1 maskine på 9 kg.) Det blev også til en ny tørretumbler, som i øvrigt kører på gas, hvilket er billigere end el og samtidigt mere miljøvenligt, til vaskerierne.

Med de nye vaskemaskiner fik vi samtidigt et nyt bookingsystem, hvor beboerne, udover at kunne booke vasketid via bookingsystemet placeret i vaskerierne, også kan booke deres vasketid on-line på www.e-vaskeri.dk eller i en app til smartphonen.
Den nye vaskeriløsning kan man nok godt kalde for et ”kvantespring”, set i forhold til de gamle og helt udtjente vaskemaskiner og det er slut med at skulle købe vaskekort.

Det er bestyrelsens opfattelse, at beboerne har taget rigtig godt imod den nye løsning, vi har i hvertfald stort set kun modtaget positive tilbagemeldinger.

Viceværtkontoret, Caprivej 2, kælderen:
Da vi fik den nye vaskeriløsning, så indskrænkede vi åbningstiden på viceværtens kontor, fra 3 gange ugentligt til 1 gang om måneden. I perioden fra april og til september måned, kom der ikke en eneste "kunde i butikken". Forklaringen var ganske enkel. Booking og betaling af vasketider foregår som nævnt på nettet eller i en app. Skal beboerne have nyt navneskilt på dørtelefonen og postkassen, eller købe en ekstra nøgle til opgangen, ja, så sender man bare en mail direkte til vores ejendomsfirma, REN-Ejendomsservice, som så sørger for det fornødne. Betalingen klares med MobilePay. Tidligere fik viceværten rigtig mange spørgsmål om dette og hint, i kontortiden. I dag har vores hjemmeside overtaget den funktionen og man kan finde svaret på de mest stillede spørgsmål på hjemmesiden. Også vores Facebook- gruppe har været med til at tage besøgende fra viceværtkontoret. Har beboerne behov for kontakt til bestyrelsen, kan dette ske via kontaktformularen på vores hjemmeside, www.palermohus.dk.

Bestyrelsen tog derfor den beslutning, at efter mere end 25 år med faste åbningstider og mulighed for personligt fremmøde på viceværtkontoret, så skulle det være slut fra januar måned 2018. Sidste åbningsdag blev den 8. januar 2018.

Projekt duebekæmpelse:
Vi har i 2017 fortsat samarbejdet med skadedyrsfirmaet Anticimex A/S om at sikre en så duefri ejendom som muligt. Duer har tidligere været et stort problem igennem mange år i ejendommen og ”due høm høm” har skæmmet vores ellers fine gård. For små 3 år siden indgik vi en aftale med SkadedyrsKontrol Sjælland (nu Anticimex) om at få duerne bortskaffet fra ejendommen. Denne bortskaffelse foregik dels ved indfangning via bure placeret på ejendommens tag, og dels blev duerne reguleret ved skydning. Anticimex A/S vil igen i 2018, forventeligt i april – maj måned, foretage den nødvendige duebekæmpelse i ejendommen.

Ejendoms/viceværtservice:
Det gode samarbejde med Ren Ejendomsservice ApS er fortsat i 2017. REN-Ejendomsservice er en stabil og god samarbejdspartner, der grundlæggende sørger for, at driften af ejendommen forløber på en sådan måde, at bestyrelsen kun inddrages i det omfang det er nødvendigt.

REN-Ejendomsservice ApS kan kontaktes hvis der f.eks. er gået en pære i opgangen, eller hvis der skal skiftes navneskilte på dørtelefon/postkasse eller hvis man skal købe en ekstra nøgle til opgangen. Vi henviser til vores hjemmeside for mere information og kontaktoplysninger:

http://www.palermohus.dk/page.35098.ejendomsservice.aspx

Grafittibekæmpelse:
I 2017 er vi fortsat samarbejdet med Den Rene Facade ApS, som har specialiseret sig i enhver form for afrensning af graffiti og facadebeskyttelse.
Vi har en abonnementsordning, hvor Den Rene Facade ApS for en fast månedlig pris tilser ejendommen 1 gang ugentligt, og konstateres der graffiti, så afrenses denne og ny beskyttelse sprøjtes på.

Hjemmesiden:
Ejerforeningens hjemmeside, www.palermohus.dk, har vi opdateret flittigt og løbende igennem året der er gået. For bestyrelsen har det været vigtigt, at alle med interesse for E/F Palermohus, nemt og hurtigt skal kunne finde svar på deres spørgsmål om dette og hint. Det er bestyrelsens opfattelse, at der har været en positiv effekt af vores altid opdaterede hjemmeside, da antallet af henvendelser fra især nye beboere og lejere, om så forskellige forhold som aflæsning af el, gas, levering af TV, internet, udskiftning af pakninger på vandhaner, udskiftning af sikringer osv. osv., er faldet betydeligt, de senere år.

Facebook-gruppen:
Vores Facebook-gruppe er i skrivende stund oppe på over 220 medlemmer. Bestyrelsen har flittigt benyttet Facebook i 2017 til at give en hurtig besked til beboerne om alle mulige forhold, som på den ene eller anden måde, berører vores beboere. Gruppen er også hyppigt benyttet som kommunikationsforum beboerne i mellem. Man er velkommen som medlem af gruppen, hvis man ejer eller lejer en lejlighed i E/F Palermohus eller har en anden interesse i os. Facebook- gruppen kan findes her:

https://www.facebook.com/groups/palermohus/

Beboerdag 2017:
Vi afholdt årets beboerdag lørdag den 10. juni. Flere opgaver fik vi løst i løbet af eftermiddagen. Pergolaen blev vasket ned og vi fik fejet og ryddet ud i kælderen. Alt i alt blev der knoklet i nogle timer og efterfølgende stod den på hyggeligt samvær og samtale over bordene, og bestyrelsen bød på lidt at spise, sodavand, te og kaffe. Vi siger en stor tak til de fremmødte – I gjorde en synlig forskel til glæde for alle beboere i E/F Palermohus.
Vi håber, at se mindst ligeså mange beboere lørdag den 2. juni, hvor Beboerdagen 2018 løber af stabelen.

Vedligeholdelsesplan:
Vi har i samarbejde med Gaihede A/S, fået udarbejdet en 10 årig Vedligeholdelsesplan for ejendommen. Den overordnede konklusion er, at tilstanden i ejendommen er på ”over niveau” for tilsvarende ejendomme af samme alder, men at vi har behov for renovering af eksempelvis kloakker, facaden, altaner samt udskiftning af eksisterende vand- og varmemålere.

På generalforsamlingen vil vi informere mere om indholdet i Vedligeholdelsesplanen.

Lidt af hvert og ikke mindst:
Bestyrelsen har i 2017, udover de ovenfor nævnte projekter og opgaver, været travlt beskæftiget med at besvare henvendelser modtaget via mails, hjemmesiden og Facebook. Vi har koordineret diverse håndværker tilkald til forskellige opgaver i årets løb. Der er f.eks. blevet repareret et par huller i vej og fortov udfor Messinavej, efter venlig ”henstilling” fra Københavns Kommune.

Ligeledes har der været tilkaldt service til enkelte defekte dørtelefoner, låse og dørpumper. Bestyrelsen har stået for aflæsning af ejendommens gas- og elmålere samt indrapporteringen til hhv. HOFOR og DONG. En større cykeloprydning blev det også til i årets løb, i øvrigt i samarbejde med E/F Sundgården.

Foreningens økonomiske situation: Bestyrelsen kan igen i år konstatere, at foreningens økonomiske situation er god. Årets resultat udviser et overskud i omegnen af kr. 100.000,-, hvilket er over budgettet.

De 2 eksisterende fælleslån i ejerforeningen er i øvrigt fra marts måned 2018, konverteret fra ”valutalån i danske kroner” til almindelige anlægslån med variabel rente. Renten på de nye lån er sat ned til 2,35% (marts 2018) Fælleslån kan indfris af de enkelte ejere 4 gange årligt – til udløbet af et kvartal. Gebyret herfor udgør kr. 1.250,00 pr. indfrielse.

Projekter i 2018:
Kloaksystemet
Vi har i 2017 desværre været plaget af rottebesøg i gården og kælderen. Den tilkaldte rottefænger fra Københavns Kommune, kunne konstatere et stort antal rottehuller rundt omkring i gården og enkelte steder, var fliserne sunket som følge af rotterne. Bestyrelsen foranledigede en TV- inspektion af hele ejendommens kloaknet og faldstammer, rottespærrer m.v. Denne TV- inspektion blev udført af Lyngholm A/S i december 2017/januar 2018. Konklusionen var, at vi akut har behov for en partiel renovering af kloaksystemet. Foretager vi os intet nu, så vil skaderne vokse sig så store, at der skal foretages en større og omfattende opgravning og udbedring, inden for ca. 2 år. Ved at udføre en partiel renovering nu, kan vi undgå, at der skal graves op rundt omkring i ejendommen senere hen.

Med baggrund i TV- inspektionen fra Lyngholm A/S vil bestyrelsen på den kommende generalforsamling fremlægge et forslag til renovering af kloaksystemet. Der er tale om et bekosteligt projekt, til i omegnen af kr. 260,000. Heldigvis er nogle af skaderne på kloaksystemet dækket af vores ejendomsforsikring, så finansieringsbehovet er ca. kr. 225.000.
Den ”gode nyhed” er, at vi har pengene opsparet i banken og derfor kan renoveringsforslaget finansieres via likvidbeholdningen. Da der er tale om et forholdsvist stort beløb/projekt, så kræver dette generalforsamlingens godkendelse.

Udskiftning af varmefordelingsmålere & vandmålere:
Ejendommens eksisterende varme- og vandmålere har nu fungeret i små 10 år. Således er de nu at regne for ”udskiftningsmodne”. Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udskiftning af ejendommens 652 vandmålere og 521 varmemålere. Forslaget indeholder en løsning med målere monteret med radiosender, således aflæsningsfirmaet, MINOL, ikke længere behøver adgang til lejlighederne, ved årsaflæsning eller aflæsning i forbindelse med flytning. Med de nye varme- og vandmålere vil ejerne desuden kunne følge forbruget online eller via en app til smartphonen. Der er også her tale om et bekosteligt projet til i omegnen af kr. 355.000.
Vi har pengene opsparet i banken og derfor kan forslaget finansieres via likvidbeholdningen. Projektet kræver generalforsamlingens godkendelse for at kunne eksekveres.

Legeplads i gården:
I mange år har området ved sandkassen stået ubrugt, og fremstået noget kedeligt. Det påtænker vi at forsøge at ændre på. Vi vil derfor anskaffe et mindre legestativ med bl.a. et par gynger og en rutsjebane. Håbet er at det kan give lidt mere liv også i den ende af gården. Vi håber at få det ordnet i løbet af foråret så den står klar til en masse sommerleg.

”Pletmaling” i opgangene:
Vi fik malet alle opgangene for et par år siden. For at holde dem så pæne og velholdte som muligt, planlægger vi, at få malerfirmaet ud og ”pletmale” i samtlige opgange i løbet af 2018.

Afrunding:
De vedtægter vi nu opererer under, angiver, at bestyrelsen skal bestå af 3 til 5 medlemmer og at halvdelen af bestyrelsens medlemmer vælges for 2 år, således at halvdelen af bestyrelsens medlemmer afgår i lige år. Genvalg kan dog finde sted. Jvf. vedtægterne er undertegnede, Ahmed Oussaidi og Nadja Nørgaard på valgt til den kommende generalforsamling. (Nadja indtrådte i bestyrelsen i oktober måned 2017 , efter at være blevet valgt som suppleant ved den ordinære generalforsamling i 2017). Salina Sørensen er ikke på valg i år og fortsætter derfor i bestyrelsen.

Herfra skal dog lyde en opfordring til enhver ejer, der kunne have interesse i at involvere sig i ejendommens løbende drift og dermed også gøre en forskel, at møde op og stille op til bestyrelsen.

Alle bilag m.v. til den ordinære generalforsamling vil være tilgængeligt i WEBBeboere, under ”Generalforsamling 2018”, senest 14 dage før generalforsamlingens afholdelse.

Vi håber at se så mange ejere som muligt til generalforsamlingen og til den årlige Beboerdag.

Vel mødt!

På vegne af bestyrelsen

Med venlig hilsen

Allan Møller Pedersen
Formand
E/F Palermohus"

 



Kommentarer

Ingen kommentar

Skriv kommentar


Kommentar
Navn
E-mail


« Tilbage til oversigt

E/F Palermohus
Caprivej 2, 4, 6, 8, 10, 12
Mesinavej 7 og 9
Palermovej 1, 3, 5, 7, 9, 11
Venedigvej 8 og 10
2300 København S

Boligexperten Administration A/S
Vesterbrogade 12
1620 København V
Tlf.: 33 22 99 41

Email: adm@boligexperten.dk
Hjemmeside: http://www.boligexperten.dk


BOLIGEXPERTEN blev etableret i 1990 og er i dag Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer foreninger.

Følg E/F Palermohus her:

Facebook
Antal besøgende: 92996 (denne uge: 1291)