Information til ejerne i E/F Palermohus

Dato: 02-03-2020

Så nærmer tiden sig til den ordinære generalforsamling, mandag den 16. marts 2020, kl. 19:00.

Boligexperten har i dag udsendt indkaldelsen og beretningen til ejerne. De ejere, som har registeret sig med e-mail, vil få indkaldelsen og beretning via mail. Ejere uden e- mail, vil få indkaldelsen og beretning tilsendt med PostNord.

Alle bilag til generalforsamlingen, årsregnskab, budgettet, forslag m.v., vil være tilgængeligt i Probo senest 14 dage før generalforsamlingens afholdelse. Link og adgangskode finder man i indkaldelsen.

Som ejer er man selv ansvarlig for at læse dokumenterne og sætte sig ind i tingene. Jeg opfordrer til, at man møder op på generalforsamlingen og har læst alle dokumenter inden da. :-)

Personligt glæder jeg mig til at kunne byde ejerne velkomen, til en - forhåbentligt - god og konstruktiv generalforsamling i godt selskab. :-)

Beretningen er gengivet nedenfor. Bemærk, at vi ikke "tyvstarter" generalforsamlingen her på Facebook. :-) Spørgsmål eller kommentarer til indholdet i beretningen og de øvrige dokumenter, må derfor vente selve generalforsamlingens afholdelse. :-)

"Bestyrelsens beretning for året 2019

Kære ejere i E/F Palermohus,

Bestyrelsen glæder sig til at kunne byde jer velkommen til foreningens ordinære generalforsamling, mandag den 16. marts 2020, kl. 19:00.

På de følgende sider vil vi kort gennemgå nogle af de projekter, opgaver og udfordringer, vi har været igennem i 2019, samt de kommende projekter i 2020.

Året 2019 i E/F Palermohus

Nye ejere:
I løbet af året er der kommet flere nye ejere til, og vi ønsker jer velkommen!
Vi i bestyrelsen håber, at de mange nye ejere vil være med til at værne om vores forening
ved at læse, forstå og efterleve vores fælles husorden, som kan findes ved at til
gå til hjemmesiden www.palermohus.dk.

Udskiftning af varme- & vandmålere:
På den ordinære generalforsamling i 2018 stillede bestyrelsen forslag om en udskiftning
af samtlige af ejendommens varme- og vandmålere. Baggrunden for forslaget var,
at målerne havde fungeret i ca. 10 år og derfor var at regne for ”udskiftningsmodne”.
Forslaget blev godkendt og arbejdet med at udskifte målerne gik i gang i november
måned 2018.

Vi havde afgivet ordre på en målertype, med funktionen "E-monitorering", hvor man som ejer af lejligheden kunne se og følge sit forbrug online eller via en app til smartphonen. Efterfølgende viste det sig, at monitoreringsmuligheden var udgået hos MINOL og at vores nye målere derfor ikke kan tilgås online eller via app. Dog kan de fjernaflæses, således at MINOL A/S fremadrettet ikke behøver adgang til de enkelte lejligheder, ved årsaflæsning eller flytteaflæsning.

Da bestyrelsen konstaterede at vi ikke havde fået monitoreringsmuligheden, besluttede vi at sætte projektet på stand by, indtil videre, også selvom der stadig
var ca. 50 lejligheder, som endnu ikke havde fået udskiftet alle målere. De ca. 50 lejligheder, har enten ikke givet adgang til MINOL A/S på trods af to varslings-runder, eller der er forhold i lejligheden, slitage på rørene eksempelvis, som har gjort, at vandmålerne ikke kan udskiftes uden besøg af en VVS’er.

Vi har primo 2020 haft en del drøftelser med MINOL A/S vedrørende den manglende monitoreringsmulighed og vi har gjort krav på økonomisk kompensation. Vi har krævet kompensation, da vi ikke har modtaget det produkt vi har indgået aftale om (målere med e-monitorering). Det skal dog nævnes, at vi alene er blevet opkrævet prisen for målerne uden e-monitorering.

På den kommende generalforsamling vil vi komme med en status for projektet og herunder redegøre for den kompensation MINOL A/S tilbudt os.

Til orientering er MINOL A/S fusioneret med Brunata A/S som er det fortsættende firmanavn.

Vaskerierne:
Overordnet set fungerer vores vaskeriløsning upåklageligt, teknisk set.
Vores største udfordring er, at brugerne ”glemmer” at afhente vasketøjet alt for ofte. Det gælder både tøj der har været på snoren i over 24 timer og tøj i maskinerne/tørretumblerne.
Vi oplever, at tøjet kan hænge uafhentet i flere uger. Viceværten fjerner løbende uafhentet tøj og dette opbevares på viceværtkontoret en måneds tid, før det bliver bortskaffet. Derudover opstiller enkelte deres private tørrestativer i vaskerierne. Der hører de ikke hjemme og bliver løbende fjernet af viceværten.
Vores vicevært renser vores maskiner løbende – og der er ofte størknet sæbe i sæbeskuffen og på gulvet (altså restsæbe, som bliver til overs ved overforbrug). Bestyrelsen opfordrer derfor til, at man udelukkende benytter flydende sæbe i de anbefalede mængder. En vask hvori man gerne vil have at ens farvede tøj forbliver farvet, eller en vask hvori man gerne vil undgå parfume, kræver ofte at man er nødsaget til manuelt at fjerne restsæbe fra sæbeskålene. Skænk gerne lige de øvrige beboere en tanke, før du vasker. Husk at efterlade vaskeriet i den stand du gerne selv vil modtage det i. I begge vaskerier er der i øvrigt lagt en klud og opvaskebørste, således at man kan tørre vaskemaskinerne af, hvis man spilder vaskepulver eller skyllemiddel på maskinerne.

På generalforsamlingen fremlægger bestyrelsen et forslag om indførelse af et automatisk doseringssystem i begge vaskerier. Merprisen for en vask i 7 kg. maskinerne vil udgøre kr. 4,00 og for 9 kg. maskinerne kr. 5,00, hvis forslaget vedtages. Der vil i så fald blive opstillet et sæbeskab i hvert vaskeri. Der må påregnes en udgift på i alt ca. kr. 6.000, - for skabene. Omkostningerne afholdes af ejerforeningen. Den flydende sæbe vil være standard for vaskerier og er Svanemærket og allergitestet. Skyllemiddel kan fås både med og uden duft, men der kan kun etableres en ”enten eller” løsning i det enkelte vaskeri, altså enten UDEN eller MED duft. Man kan stadig benytte eget vaskemiddel, men kun i en vaskebold. Skyllemiddel kan også fravælges helt ved en vask. Merprisen skal betales, selvom man benytter eget vaskemiddel eller fravælger skyllemiddel.

Bestyrelsen beder generalforsamlingen tage stilling til: 1) Skal der monteres automatisk dosering af flydende sæbe i begge vaskerier?
Stemmes der NEJ til punkt 1, bortfalder punkt 2 og 3.
Hvis der stemmes JA, 2) Skal der være duftfri skyllemiddel i begge vaskerier?
Stemmer generalforsamlingen JA til 2), bortfalder punkt 3).
Hvis der stemmes NEJ, 3) Skal der skal være duftfrit skyllemiddel i det ene vaskeri og med duft i det andet vaskeri?

Bliver forslaget godkendt på generalforsamlingen, vil Nortec A/S formentlig kunne montere den automatiske dosering indenfor 3 til 4 uger.

For en god ordens skyld, skal vi bemærke, at forslaget stilles som følge af jævnlige diskutioner blandt ejerforeningens medlemmer. Bestyrelsen har ikke nogen forudindtaget holdning til forslaget, men lader det være op til generalforsamlingen at træffe den endelige beslutning.

Ejendoms- & viceværtservice:
Fra 1. april 2019 indførte vi en ny ledelses/driftsmæssig struktur, ved at indgå aftale med Jan Knudsen fra JAK Solution. Jan blev ansat som vicevært i ejendommen og ligeledes som forretningsfører for bestyrelsen. Baggrunden for den valgte løsning var, at bestyrelsen ønskede at optimere den daglige ledelse, drift og vedligeholdelse i ejendommen.

Jan fungerer således både som vicevært og som ”bestyrelsens forlængede arm”.
For bestyrelsen har de senere års projekter i ejendommen krævet rigtig mange timer (læs: i vores fritid) på bestyrelsesarbejdet og med at planlægge og deltage i diverse møder med håndværkere, ingeniører og andre rådgivere.

Derudover har bestyrelsen brugt mange resurser på at agere på -og rykke ud - på henvendelser fra ejendommens beboere.

Vi valgte Jan og JAK Solution for at kunne drive vores ejerforening mere professionelt og med større fokus på vedligeholdelse og optimering af den daglige drift, samt koordinering med de forskellige håndværkere og kontakt til beboerne og som en sparringspartner for bestyrelsen.

Bestyrelsen er meget tilfreds med samarbejdet med Jan og for vores beboere synes vi også, der er tale om en serviceforbedring. F.eks., kan viceværten nu kontaktes telefonisk på alle hverdage i tidsrummet fra kl. 08.00 – kl. 20.00.

Hjemmesiden – www.palermohus.dk:
Ejerforeningens hjemmeside har vi i løbet af 2019 flittigt opdateret med nyheder og anden relevant information, for vores beboere og andre med interesse i vores ejerforening. Fra bestyrelsens side, finder vi det vigtigt, at man nemt og hurtigt skal kunne finde svaret på dette og hint, på hjemmesiden.

Facebook- gruppen:
Vores Facebook- gruppe er i skrivende stund oppe på lidt over 240 medlemmer.
Bestyrelsen har i 2019 benyttet Facebook- gruppen til at give beboere en hurtig besked, om alle mulige forhold, som vedrører vores beboere. Ligeledes har beboerne kommunikeret/netværket flittigt i løbet af året. Generelt, har vi en ”pæn” tone i gruppen. Facebook er et medie, hvor man meget nemt – og hurtigt - kan komme af med sin vrede eller frustration, men taget antallet af medlemmer i betragtning, så har gruppen en god selvdisciplin. Man er velkommen som medlem af gruppen, hvis man er ejer eller lejer i E/F Palermohus, eller på anden måde har interesse i os.

Lidt af hvert og ikke mindst:
2019 har igen været et travlt år. Vi har haft stor fokus på service og vedligeholdelse i ejendommen. Der er blevet monteret nye lamper i porten.
Vi besluttede også en udskiftning af udendørslamperne, ud for de enkelte opgange. Denne udskiftning fandt sted i februar 2020.
Året har budt på en del håndværkertilkald og vi har løbende haft service på dørpumper og låse i opgangene. En cykeloprydning – i samarbejde med E/F Sundgården, blev også gennemført i 2019.

Der har været en del service og reparationer på vores dørtelefoner. Systemet er udgået af produktion og reservedele kan være svære at skaffe hjem. Vi har dog indkøbt et lille reservedelslager, således vi kan vedligeholde anlægget de næste par år. Anlægget skal dog udskiftes indenfor nogle få år.

Viceværten har haft stor fokus på optimering af vores affaldshåndtering i gården. Der er kommet nye containere til bioaffald og nogle containere til dagrenovation er blevet fjernet. Det er planen, at alle containerne med tiden skal være placeret samlet og ikke langs med husmuren. En ekstra flaskecontainer blev det også til i 2019, samt en ny beholder til brugte batterier. Der er løbende foretaget driftsmæssig vedligeholdelse af bygningen og udearealerne (skraldecontainere, beplantning, oprydning, m.m.). Hvis man observerer fejl eller mangler, er man mere end velkommen til at kontakte vores vicevært Jan. (se hjemmesiden for kontaktoplysninger).

Mht. storskraldsrummet er der kommet er kommet system i rummet og det bliver nu tømt fast hver anden uge i ulige uger. Det skulle gerne være med til at rummet ikke bliver fyldt fra gulv til loft hele tiden og der i porten ikke står bunker af storskrald der ikke er sorteret. Viceværten holder løbende øje med hvordan det står til. Det skal indskærpes, at i henhold til vores Husorden, det ikke er tilladt at henstille effekter af nogen art, i hverken kælderen eller i opgangene.

Vi har måttet indføre hyppigere oprydning, da enkelte desværre henstiller diverse effekter i kældergangene, som viceværten så efterfølgende bruger tid på at fjerne igen. Effekter der har værdi skal man derfor anbringe i sit kælderrum, ellers bliver de bortskaffet. Det er ikke tilladt at smide hverken affald eller cigaret-skodder ud fra altanerne eller ud ad vinduerne. Vi indskærper derfor, at man skal stoppe med at bortskaffe sine cigaretskodder på den måde. Viceværten samler ugentligt over 30 cigaretskodder op ude foran trappedøren eller altanerne/under vinduerne.

Ved udskiftning af elpærer i ejendommen er det nu altid til LED pærer.

I 2019 har vi indgået aftale om snerydning og saltning med firmaet Næsten Alt Udenfor. Dette i øvrigt også i samarbejde med E/F Sundgården. Det giver en bedre økonomi, når vi er 2 foreninger som benytter den samme samarbejdspartner.

Et meget rustent gelænder på hjørnet af Palermovej/Venedigvej blev også udskiftet i 2019.

Et el-tjek af ejendommens elinstallationer er foretaget primo 2020.

Et nyt cykelstativ er efter ønske fra flere beboere blevet opstillet ud for Messinavej 7.

Boligbyggeri på Messinavej 2 - 4
Københavns Kommune har givet byggetilladelse til, at en privat entreprenør kan opføre et 5 etagers boligbyggeri på adressen Messinavej 2 – 4. (Ved siden af Aldi, hvor der i dag en parkeringsplads.)

Tilladelsen omfatter opførelse af et nyt etageboligbyggeri med et etageareal på 979 m² i 5 etager. De nye boliger vil blive indrettet med 19 ungdomsboliger, og også etablering af en kælder med 12 parkeringspladser samt bilelevator. Bygningen vil få en bygningshøjde på ca. 16,7 m.

Bestyrelsen har deltaget i en partshøring om projektet og har stilet en del kritiske spørgsmål.

Vi har blandt andet givet udtryk for bekymring for evt. sætningsskader på de omkringliggende ejendomme, problemet med færre parkeringspladser, da de ”nye” pladser nok er forbeholdt beboerne i den nye ejendom. Vi har også udtrykt bekymring for ændring i lysindfaldet til vores ejendom.

Københavns Kommune har imidlertid godkendt projektet og givet byggetilladelse i januar måned 2020. Det er ikke bestyrelsen bekendt, hvornår byggeriet går i gang og ej heller hvornår det forventes færdigt.

Der er næppe tvivl om, at især beboerne på Messinavej og i hvert fald halvdelen af Caprivej, tættest på Aldi, vil blive berørt af byggeriet. I hvert fald under selve byggeriets opførelse. Her må der påregnes gener med støj og larm fra byggeriet, herunder pilotering, kørsel med maskiner og levering af byggematerialer o.s.v.
Om vi så kommer til at opleve væsentlige gener når selve byggeriet engang er færdigt, er ikke til at spå om i skivende stund.

Foreningens økonomiske situation:
Bestyrelsen har i årets løb haft fokus på økonomien, herunder også fremtidige vilkår/forventninger for foreningen. Foreningen har et indestående i Nordea, og som følge af ændrede vilkår i den finansielle sektor, skal flere til at betale renter af sit bankindestående. Nordea har dog meddelt os at dette ikke gælder for E/F Palermohus, grundet det forretningsomfang vi har med banken. Dog stiger vores administrative omkostninger til banken en lille smule. Vi har tidligere haft et større indestående i Vestjysk Bank, men da banken primo 2020 er begyndt at opkræve negative renter, er indeståendet flyttet til Nordea. I øvrigt henvises til afsnittet ”Projekter i 2020” nedenfor.

Projekter i 2020:
I 2018 fik bestyrelsen i samarbejde med ingeniørfirmaet Gaihede A/S, udarbejdet en Vedligeholdesplan for ejerforeningen. (Vedligeholdesplanen kan findes i Probo) Med udgangspunkt i Vedligeholdesplanen, har bestyrelsen i både 2018 og 2019, gennemført udvalgte dele af de anbefalinger Vedligeholdesplanen gav os. Eksempelvis, fik vi renoveret kloakkerne i 2018. Vi hensætter årligt kr. 50.000 til renovering af altaner og også et projekt med udskiftning af vand og varmemålere er sat i søen. Alt sammen efter anbefaling fra Vedligeholdesplanen.

Vores ejendom er fra 1930`erne og den er derfor at betragte som i ”reparationsalderen”. Faktum er, at vi har et vedligeholdes efterslæb og vi er fremadrettet nødt til, dels at have endnu større fokus på ejendommens vedligeholdelse, samt at finde flere penge til dette formål. Bestyrelsen har i både 2019 og i indeværende år arbejdet med en plan for den mest nødvendige vedligeholdelse. Her taler vi om vedligeholdelse, som ikke kan udsættes ret meget længere.

På den kommende generalforsamling den 16. marts 2020, fremlægger bestyrelsen planen i overordnet form. Planen skal synliggøre den nødvendige vedligeholdelse og ikke mindst, økonomien som er forbundet med dette.

Over de næste 4 til 5 år er behovet til absolut nødvendigt vedligehold i omegnen af 1,8 millioner kroner, penge som foreningen p.t. ikke råder over.

På generalforsamlingen præsenterer vi også en opdateret Husorden til orientering.

Afrunding:
De vedtægter vi opererer under, angiver, at bestyrelsen skal bestå af 3 til 5 medlemmer, og at halvdelen af bestyrelsens medlemmer vælges for 2 år, således at halvdelen af bestyrelsens medlemmer afgår i lige år. Genvalg kan dog finde sted. Bestyrelsen konstituerer sig selv og vælger selv sin formand og næstformand.

Jvf. vedtægterne er undertegnede formand og Ahmed Oussaidi på valg den 16. marts 2020. Sebastian Neustrup fortsætter i bestyrelsen, da han ikke er på valg i 2020.

Herfra skal lyde en opfordring til enhver ejer, der kunne have interesse i, at involvere sig i ejerforeningens løbende drift og fremtidige udvikling, og dermed også, at være med til at gøre en forskel, til at møde op på generalforsamlingen og stille op til bestyrelsen.

Alle bilag m.v. til den ordinære generalforsamling, 16. marts 2020, vil være tilgængeligt i https://palermohus.probo.dk/arkiv - "Generalforsamling 2020". med koden TOB246 senest 14 dage før generalforsamlingens afholdelse.

Afslutningsvist, vil bestyrelsen gerne takke alle de ejere og beboere, der i årets løb har givet en hånd med på forskellig vis.

Med venlig hilsen

På vegne af bestyrelsen

Allan Møller Pedersen
Formand
E/F Palermohus"



Kommentarer

Ingen kommentar

Skriv kommentar


Kommentar
Navn
E-mail


« Tilbage til oversigt

E/F Palermohus
Caprivej 2, 4, 6, 8, 10, 12
Mesinavej 7 og 9
Palermovej 1, 3, 5, 7, 9, 11
Venedigvej 8 og 10
2300 København S

Boligexperten Administration A/S
Vesterbrogade 12
1620 København V
Tlf.: 33 22 99 41

Email: adm@boligexperten.dk
Hjemmeside: http://www.boligexperten.dk


BOLIGEXPERTEN blev etableret i 1990 og er i dag Danmarks største administrationsselskab, som udelukkende administrerer foreninger.

Følg E/F Palermohus her:

Facebook
Antal besøgende: 92833 (denne uge: 1128)